地产行业的上一个时代利空消息，规模就是通行证。
排行榜上前进一位，那是真金白银砸出来的。金融机构看排名给额度，额度决定来年的弹药，弹药又决定下一年的座次——一个完美的循环。
没人觉得这个游戏会停，直到它真的停了。
2025年的年报季，像是潮水退去后的一次点名。有人迟到了，有人缺席了，有人穿着救生衣浮在水面上，还有人不知道什么时候已经爬上了岸。
万科交出的成绩单，归母净利润-885.6亿元，比上一年又多亏了一大截。保利发展守住了盈利的底线，但归母净利润缩水到只剩10.26亿元。中海地产的利润也连着两年往下走。
可另一边，碧桂园、佳兆业、旭辉控股、远洋集团——这几家几年前还在债务泥潭里挣扎的名字，2025年却齐刷刷报出了盈利。四家加在一起，归母净利润超过了800亿元。
同一张考卷，分数差出了两个世界。但要是只看分数，就错过了真正重要的东西。
先说出险房企的盈利。
如果你仔细翻过这几份年报，就会发现盈利的秘密不在销售端，在财务处理上。会计准则下，债务重组时，如果实际要还的钱比账上记的少，差额就要一次性记进利润——专业上叫“债务重组收益”。钱并没有真的流进来，但利润表上确实多了一笔数字。
旭辉控股若刨掉约414亿元的这笔收益，核心亏损反而比2024年还扩大了。碧桂园也一样，真正的经营层面还在亏。
但如果你因此觉得这份成绩单毫无价值，那也错了。
因为债务重组真正的意义，不是那笔一次性的账面数字，而是把绑在企业脖子上最紧的那根绳子松开了。碧桂园的有息负债一年减少了1055亿元，降了四成多。旭辉的净负债率降到了七成出头，在民营房企里已经是相当低的水平了。那些压得人喘不过气的短期债务，被摊到了更远的年份。
换句话说，这800亿利润是“拆出来的”。拆的是雷，拆的是过去高杠杆时代埋下的引信。
有意思的是，就在年报季前后，政策的口风也变了。
2026年利空消息政府工作报告里，重新出现了“去库存”三个字——上一次出现，还是十年前。报告说，要鼓励收购存量商品房用作保障房，保障房再贷款的利率也降到了1.25%。
这意味着什么？
政府不打算只当观众了，要下场帮忙搬石头。那些积压的房子有人接，那些断裂的现金流有地方续。对于正在拆雷的企业来说，这无疑是喘气的最好时机。
拆雷只是第一步。拆完了雷，手里还剩多少东西，才是决定能不能重新站起来的根本。
再说另一件事。一件更慢、更沉默、但回过头看更有远见的事。
元股证券:ygzq.hk十几年前，当整个行业都在为一块地杀红了眼的时候，有些企业做了一件当时看起来不太合群的决定：
元股证券把建好的商场留给自己。
商业地产是个慢生意。一个购物中心从拿地到开业，少说三五年，开业头两年还得养商，真正开始稳定贡献现金流，往往要五到七年。在追求高周转的年代里，这笔账怎么算都不划算。
华润置地就是这么干的。十几年下来，在营的购物中心接近一百座，超过八成的项目零售额排在当地前三。2025年，经常性业务贡献的利润，头一次超过了卖房子——51.8%对48.2%，一个微妙的转折。
新城控股的故事更值得细品。2025年这家公司的营收跌了四成，开发业务缩水严重。但旗下遍布全国的一百七十多座吾悦广场，出租率稳定在九成七以上，一年贡献了一百四十多亿租金收入，毛利占到了整个公司的六成还多。
如果没有这块商业资产撑着，新城控股的2025年会是什么样子，大概不难想象。
回头看，这有点像在旱季到来之前提前挖了一口井。雨季的时候所有人都忙着接雨水，没人在意地下还有没有水源。等到旱季真的来了，接雨水的人发现桶是漏的，挖井的人至少还有水喝。
2026年会是怎样的一年？
最危险的时候也许正在过去，但春天不会平均地洒在每一个人身上。
3月份北京上海的二手房成交量确实上来了，上海一个月卖了超过三万套，是近五年最多的。但细看成交结构，低总价的房子占了绝对大头——价格还在找底，量是靠诚意换来的。新房市场依然冷清，二手房和新房之间那条越来越宽的价差，正在让很多新房项目变得有价无市。
企业之间的分化会更快。拆完雷的那一批，能不能真正找回自己造血的能力？碧桂园去年销售额跌了三成，旭辉跌了五成，代建业务成了新的方向——从开发商变成服务商，路走不走得通，2026年会有更清晰的信号。
穿好盔甲的那一批，能不能在开发业务继续下滑的时候，让经营性业务长得足够快、足够大，把窟窿填上？华润说经营性业务五年内营收要接近三百亿，新城说商业运营要保持两位数的增长——这些目标不是口号，是生存线。
十几年前做的一个决定，在今天变成了救命的绳索。这不是谁更高明，只是有人更早意识到：跑得快和活得久，有时候是两回事。
2026年，潮水不会一下子涨回来。但至少，那些还在水里的人，已经知道岸在哪个方向了。
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